Transformatieopgave bestaande woningvoorraad

Nu we weten wat de woonwensen van de kenniswerkers zijn, rijst de vraag of de Westelijke Mijnstreek kan voorzien in deze woonwensen. Alleen dan kan de regio de kenniswerkers duurzaam aan zich binden. Het biedt kenniswerkers namelijk de mogelijkheid om een passende woning in een aantrekkelijke woonomgeving te vinden. In de tweede stap hebben we daarom een verkennend onderzoek naar de lokale context gedaan. Is er in de bestaande woningvoorraad ruimte voor de kenniswerkers? Of moet er nieuw gebouwd worden voor deze doelgroep? Welke autonome demografische ontwikkelingen kent de Westelijke Mijnstreek en wat is het effect op het woningaanbod in de regio? Aan de hand van cijfers van Etil, analyse van relevante beleidsstukken zoals de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en gesprekken met lokale woningmarktpartijen (overheid, bouwers, makelaars, banken) schetsen we een beeld van de lokale context op het gebied van wonen.

Het aantal inwoners loopt terug

Zuid-Limburg heeft te maken met een veranderende demografie, waarbij het aantal inwoners terugloopt. Dat gebeurt nu al en deze trend zet zich volgens de cijfers van E,til (Progneff 2015) de komende decennia door. Vanwege een verdunde huishoudenssamenstelling zien we deze daling nog niet direct terug in het aantal huishoudens en daarmee in het aantal benodigde woningen. Het aantal huishoudens daalt vanaf ca. 2020.

Kijken we naar de Westelijke Mijnstreek, dan zijn de verwachtingen niet anders. Hier is het inwonersaantal in de periode 2000–2015 gedaald van ruim 155.000 naar 148.000. In de periode 2015-2030 wordt een verdere terugloop van het aantal inwoners naar ca. 136.000 verwacht (8%). Doordat gezinnen steeds kleiner worden is de terugloop van het aantal huishoudens in diezelfde periode wat kleiner. Het aantal benodigde woningen stijgt daardoor nog enkele jaren maar daalt vervolgens van 70.318 in 2015 naar 68.508 in 2030, een daling van 1.810 (2,5%). De exacte aantallen zijn overigens moeilijk te voorspellen. Wel is een duidelijke neerwaardse trend waarneembaar.

De autonome demografische ontwikkeling laat in de Westelijke Mijnstreek net zoals in de rest van Zuid-Limburg een duidelijke daling in het aantal inwoners en huishoudens zien. Het gevolg hiervan is dat er de komende decennia significant minder woningen nodig zijn.

Transformatieopgave in suburbaan gebied

Naast deze kwantitatieve verandering vindt ook een verschuiving plaats in de leeftijd van de bewoners van de Westelijke Mijnstreek. Er is sprake van ontgroening en vergrijzing: het aantal jongeren loopt terug, terwijl het aantal 65 plussers groeit. Daarnaast zijn duidelijk lokale verschillen waarneembaar die te maken hebben met de kwalitatieve staat van woonwijken en hun woningvoorraad en bovengenoemde veranderde vraag naar woningen (zowel qua type als plek). In Zuid-Limburg geeft onderzoek (Visie op de Zuid-Limburgse woningmarkt, Atrive 2014) aan dat alleen in de stedelijke woonsfeer de vraag groter is dan het aanbod. In de landelijke gebieden zijn vraag en aanbod redelijk in evenwicht. In de suburbane gebieden is duidelijk sprake van overschot en dus een verdunningsopgave, vooral in de particulier voorraad.

Gevreesd wordt dat niet ingrijpen leidt tot groeiende leegstand en teruglopende woningprijzen, met financiële problemen bij huishoudens en stagnatie op de woningmarkt tot gevolg. Hierdoor ontstaan sociaal-maatschappelijk problemen met een verminderde leefbaarheid ven verloedering van bepaalde woonwijken tot gevolg. Daarnaast dient een deel van het huidige woningaanbod op de woonwensen van een ouder wordende bevolking te worden aangepast. Kortom: De Westelijke Mijnstreek kent een stevige opgave om leegstand te voorkomen en de leefbaarheid in het suburbane gebied te behouden.

Gemeenten en provincie beraden zich samen met bouwers, banken en ontwikkelaars over de vraag hoe hiermee het best kan worden omgegaan. Om op de verwachte bevolkingsdaling te anticiperen is de afgelopen jaren beleidsmatig al van koers veranderd, met minder ruimte voor nieuwbouw en meer aandacht voor bestaande woonwijken. Vanaf juli 2013 is de provincie Limburg een restrictief beleid gaan voeren voor de bouw van nieuwe woningen. Dit beleid is door de provincie uitgewerkt in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL). In het POL zijn bepalende ruimtelijke principes opgenomen, zoals ‘meer stad, meer land’ (meer contrasten tussen stedelijk en landelijk gebied en concentreren van grootschalige ontwikkelingen in de steden) en dynamisch voorraadbeheer (eerst verbeteren wat er al is).

In lijn hiermee is in de regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (ontwerp, 17-12-2015) de beleidskeuze gemaakt om de bestaande voorraad te verdunnen waar sprake is van een overschot, ongewenste planvoorraad terug te dringen, ruimte scheppen van woonproducten waar een tekort van is. Concreet betekent dit dat sterk ingezet wordt op een verdunning en kwaliteitsverbetering van de suburbane woonmilieus. Alleen in de stedelijke centra van Maastricht, Heerlen en Sittard wordt ruimte geschapen voor extra woningen. De landelijke gebieden tot slot zijn in balans (geen extra woningen, maar ook geen sloopopgave). Daarnaast is de aanpak van de leegstand in en kwaliteitsimpuls aan de particuliere woningvoorraad speerpunt van het beleid. De transformatieopgave van de huidige woningvoorraad staat dus centraal in het regionale woningbeleid. Nu al is duidelijk dat de grootste opgave daarbij te vinden zal zijn in de particuliere woningvoorraad. Een groot deel van de woningen in de suburbane gebieden is namelijk in particulier bezit.

Westelijke Mijnstreek

Ook in de Westelijke Mijnstreek ligt de grootste transformatie-opgave in dit ‘suburbaan gebied’: veelal de woonwijken uit de jaren ’60 tot ’90. Dit blijkt nu al uit de lagere verkoopcijfers en langere verkooptijden van woningen in (delen van) deze wijken, maar volgt nog niet uit de leegstandscijfers.

Een bewerking van de Woonmilieukaart Zuid-Limburg (Atrive op basis van Companen/Croonen, 2014) geeft een beeld van de transformatieopgave in de Westelijke Mijnstreek. In de suburbane gebieden (stadswijk, substedelijke kern, buitenwijk en tuindorp) is een duidelijk overschot aan woningen zichtbaar. Het betreft de woonwijken die vaak wat monotoon zijn, ze kennen teveel woningen van hetzelfde type en een deel van de woningen kent een onvoldoende kwaliteit. Op termijn dient de kwaliteit van deze gebieden te worden verbeterd, waarbij per saldo woningen gesloopt moeten worden. Aangezien veel woningen in deze gebieden in particulier eigendom zijn, vraagt dit nieuwe strategieën voor aanpassing van particulier bezit. Een lastig vraagstuk, omdat de overheid hier weinig grip op heeft. Maar wel een belangrijke vraag, gezien de negatieve maatschappelijke en ruimtelijke effecten die ontstaan wanneer een (sterke) waardedaling van de woningvoorraad optreedt door overaanbod.

Gezocht wordt daarom naar strategieën om het particulier bezit te vernieuwen, te transformeren of levensloopbestendig te maken. De verwachting is dat dit niet alleen aan de particuliere eigenaar zelf kan worden gelaten, maar dat overheden, banken, makelaars en ontwikkelaars een rol zullen hebben.

Suburbane gebied

Een groot deel van de transformatieopgave zal gaan plaatsvinden in het suburbane gebied. Om een beeld te scheppen van het suburbane gebied worden 3 locaties uitgelicht, de zuidoostkant van Beek, de westkant van Elsloo en Geleen-Zuid.

 

Beek (zuidoostkant)

Elsloo

Geleen-Zuid

Pin It on Pinterest

Share This